界面新闻记者 | 王妤涵
随着2026年步入尾声，香港楼市在“撤辣”政策实施满两周年之际，彻底摆脱了此前的调整阴霾，迎来量价齐升的全面复苏。长期被压抑的置业需求集中爆发，成为推动市场回暖的核心动力。
香港土地注册处公布的数据显示，上半年整体楼宇买卖登记总数达到49955宗，交易总额高达4102.89亿港元。这一成交宗数创下了自2021年上半年以来的五年新高，而交易金额更是突破了四年半前的峰值，市场反弹力度远超业内预期。
在这波行情中，内地买家的身影格外活跃，扮演了关键角色。
据中原地产统计，2026年上半年，以姓名拼音鉴别的内地买家登记量达9776宗，对应成交金额突破1071亿港元，宗数与金额双双刷新历年同期纪录。折算下来，内地买家上半年人均入市资金为1097万港元，其强劲的购买力为香港楼市注入了强劲动能。
从市场结构观察，内地资金在新旧两个市场同步发力。数据显示，上半年内地买家一手住宅成交4704宗、金额614.5亿港元，同比分别增长25%和22%；二手住宅成交5072宗、金额456.5亿港元。值得注意的是，二手市场的金额增幅高于宗数增幅，这折射出内地买家的策略正从单一的“只买新房”转向“一二手并重”，置业选择更加多元。
界面新闻记者在启德新区、西半山、湾仔等热门片区走访多家中介门店时发现，内地买家的偏好高度一致：他们锁定核心地段、交通便捷且配套成熟的楼盘，目标明确。与本地买家相比，内地客群的决策节奏明显更快——多数人抵港前已通过线上渠道完成调研，无需反复实地看房，短时间内即可敲定交易。
此外，内地买家的来源地也在不断拓宽，不再局限于大湾区。目前赴港置业的内地人群主要来自北京、上海及江浙等经济发达地区，高净值人群占比稳步提升。
从成交分布看，启德新区凭借完善的规划与区位优势，成交宗数和金额均居首位，成为内地买家首选；何文田虽然成交宗数位列全市第五，但成交金额稳居第二，直观反映出内地高净值群体对传统豪宅地段的青睐。
为何今年内地客群会集中涌入？第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿在接受界面新闻采访时，梳理了四重驱动因素：
首先是性价比重现。吴睿指出，经过深度调整，香港楼价自2021年历史高位已大幅回调，部分此前存在分歧的豪宅项目价格回归合理区间。更难得的是，市场上出现了过去数十年罕见的放盘机会——部分业主因故出货，这类房源在市场高峰期根本不会流出。对于具备长线眼光的投资者而言，这是“折价入手核心资产”的窗口期。
其次是租金回报提升。吴睿观察到，近期香港住宅租金涨幅可观。相较于内地主要城市，香港楼市的租售比更具优势。这意味着，即便仅从现金流角度衡量，持有香港豪宅的成本正变得更为可承受。
第三是“新香港人”刚性需求释放。过去几年，特区政府通过优才计划、高才通计划等累计吸引超30万名内地专业人士来港，其中不少为举家迁居。这批人群正经历从租房到买房的升级。加之“撤辣”后，此前受高额印花税抑制的需求陆续释放。吴睿强调，七成占比背后不全是投资，相当一部分是真实自用需求。
最后是香港在全球资产配置中的不可替代性。吴睿认为，对于内地高净值人群，全球配置豪宅时香港是理想目的地。新加坡对外国买家征收高额额外印花税且房价未明显回调；中东地缘政治不确定性上升；欧美市场亦面临多重扰动。相比之下，香港的普通法体系、联系汇率制度、资金自由流动以及与内地的紧密纽带，构成了其他市场难以复制的独特优势。
内地资金的大规模入场，不仅托举了整体楼市回暖，更直接引爆了高端豪宅赛道。2026年上半年，香港顶豪市场交易活跃度与成交规模同步走高，接连刷新多年纪录。
中原地产研究部监测显示，上半年总价2000万港元以上的高端私人住宅，一二手累计成交2372宗，总金额达1113.18亿港元。该半年度成交金额创下自1995年下半年以来31年半的历史峰值。即便对比已回暖的2025年下半年，今年上半年豪宅成交宗数和金额仍分别环比增长25.5%和24.8%，高端市场上涨势头稳固。
以山顶南区为例，上半年录得121宗一二手豪宅成交，创2021年以来近五年新高，成交金额高达151.38亿港元，较去年同期激增165.2%，刷新2018年以来近八年同期纪录。
买家结构方面，中原地产高级资深营业董事何兆棠透露，上半年山顶南区豪宅成交中，内地买家占比升至约七成，较过往五成左右的比例进一步提升；本地客约占两成，多为老牌家族换楼或长线资产配置。受地缘政治及外围金融市场波动影响，香港物业避险吸引力提升，欧洲资金亦有回流，占比约一成。
近期名人、企业家扎堆入局顶豪市场，进一步推高了热度。今年6月，陈奕迅斥资1.82亿港元购入港岛南区寿臣山一栋独栋洋房，折合单价每平方米高达70万港元；高瓴资本创始人张磊的妻子张子丽，以5.626亿港元拿下石澳道老牌独立洋房“The Round House”，刷新2026年香港二手房单笔成交纪录。
“名人及高管密集入市，反映的是高净值人群对香港豪宅资产信心回升，‘风向标’意义存在，但不宜过度解读。”吴睿指出，“实际上，从25年开始，香港豪宅市场已现明显复苏迹象——成交量回升、议价空间收窄、活跃度提高。特别是在一些顶豪地段，过去一年多时间，我司已促成多宗5亿以上的豪宅交易。”
上半年强势行情过后，下半年走势如何？业内主流判断偏向审慎乐观。
谈及后市，吴睿表示：“我对下半年香港豪宅市场的整体判断是‘延续回暖，但涨幅趋于平缓’。”
这一判断基于两方面考量：一方面，低息环境、人才持续流入、内地资金配置需求及租金上涨等基本面因素依然存在，为市场提供底部支撑；另一方面需警惕风险，特别是美联储货币政策走向。若降息周期放缓甚至政策转向，将对香港楼市产生直接迅速的影响，因为香港利率环境与美元挂钩，资金成本变化将直接影响购房者支付能力和投资意愿。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰分析称：“下半年随着大批人才来港发展以及全面‘撤辣’政策效应持续显现，置业需求将持续释放。加上内地资金继续南下，开发商将保持积极推盘节奏抢占市场份额。”他估计，下半年潜在一手住宅供应量接近1万伙，全年一手成交有望达到2万伙。
多家国际机构近期纷纷上调年度预期。花旗银行将2026年香港住宅楼价升幅预测从8%上调至12%，并预计2027年再升6%；摩根士丹利同步将年度涨幅预期由10%上调至12%，认为香港楼市已进入新一轮上升周期，明年有望续升5%；高盛预测涨幅为12%，摩根大通给出10%至15%的预测区间。
